Проблемные вопросы предоставления земельных участков

среда, 23 Октябрь, 2019

В соответствии с п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или  в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Таким образом, формирование и предоставление земельных участков под квартирами (помещениями) законодательством не предусмотрено. Вместе с тем, если жилой дом создавался в качестве жилого дома блокированной застройки, у заинтересованных лиц имеется возможность преобразования квартиры в доме в самостоятельный блок жилого дома блокированной застройки. Каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования (п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ).

Жилой дом может быть реконструирован в жилой дом блокированной застройки.

В случаях, когда здание, в состав которого входят квартиры, изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки, «образование» из него здания с наименование «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено в рамках исправления реестровой ошибки. Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие, что в соответствии с имеющейся документацией данное здание создавалось именно как отдельный дом блокированной застройки (заключение/письмо органа местного самоуправления; проектная документация, разрешение на ввод в эксплуатацию, акт приемочной комиссии и т.п.).  Указанные документы должны включаться в состав технического  плана здания, подготовленного кадастровым инженером по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.

Земельные участки, на которых создаются многоквартирный дом, индивидуальный дом или жилой дом блокированной застройки имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования и категория  земельного участка, на котором располагается соответствующий дом, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего объекта недвижимости.

Если земельный участок под двухквартирным домом предназначен для размещения многоквартирных домов (имеет  соответствующий вид разрешенного использования), «преобразование» такого дома в жилой дом блокированной  застройки невозможно. Такой земельный участок может быть передан только в общую долевую собственность собственников жилых помещений (ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ).

На основании п.п.3, 4 ст.16 Федерального закона №189-ФЗ, образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является  обязанностью органов местного самоуправления.

В случае, когда право собственности за земельный участок под одной из квартир в многоквартирном доме оформлено, и отсутствует взаимодействие между заинтересованными лицами (сособственниками квартир), разрешение вопроса возможно только в судебном порядке.

 

Особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав жилых и садовых домов

 

С 04.08.2018 вступил в действие Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 340-ФЗ), который внес изменения в Градостроительный кодекс РФ и изменил разрешительный порядок строительства объектов ИЖС на уведомительный порядок. Для возведения объекта ИЖС, садового дома не требуется подготовка проектной документации (застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации), а также не требуется получение разрешения на строительство объекта ИЖС и соответственно разрешения на ввод.

  Объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является отдельно стоящее здание (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ) с количеством надземных этажей не более чем три; высотой не более 20 метров; состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

При этом определено, что понятия «объект ИЖС», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» применяются в  одном значении – жилой дом.

С 01.01.2019 вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» - утратил силу. Исключены из законодательства понятия "дачный земельный участок", "жилое строение". Введено понятие "садовый дом". Расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Федерального закона N 217-ФЗ с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами.

 Виды разрешенного использования земельных участков "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными,  и являются садовыми земельными участками.

Дано определение садовому земельному участку и закреплено, что на садовом земельном участке возможно строительство садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаражей.

Закреплено, что на огородном земельном участке возможно строительство только хозяйственных построек, предназначенных для хранения инвентаря и урожая, не являющихся объектами недвижимости.

В соответствии с Законами № 340-ФЗ и № 217-ФЗ, уведомительный порядок действует для застройщиков, решивших построить -

с 04.08.2018  - ИЖС,   

с 01.01.2019 - садовый дом на садовом земельном участке,

с 01.03.2019  - жилой или садовый дом на садовом земельном участке.

Для чего застройщик направляет в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома,  которое должно содержать предусмотренные законом сведения и быть составлено по форме, установленной уполномоченным исполнительным органом.

В течение 7 рабочих дней уполномоченный орган проводит проверку и выдает заявителю уведомление о соответствии объекта установленным параметрам, либо о несоответствии таких параметров.

Получение застройщиком уведомления о соответствии объекта или ненаправление уполномоченным органом уведомления о несоответствии в предусмотренный законом срок считается согласованием строительства и дает право застройщику осуществить строительство в течение 10 лет.

Случаи, при возникновении которых, застройщику направляется уведомление о несоответствии закреплены в п. 10 ст. 51.1 ГрК РФ.

В соответствии с п.12 ст.51.1. ГрК РФ уведомление о несоответствии орган местного самоуправления обязан направить в соответствующие органы.

Предусмотрена обязанность застройщика в течение одного месяца со дня окончания строительства объекта ИЖС или садового дома подать в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства или реконструкции такого объекта, которое должно содержать, в том числе, сведения об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации права. В качестве приложений к такому заявлению представляются технический план объекта, а также заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на объект в случае, если земельный участок, на котором расположен такой объект, принадлежит двум и более гражданам.

В течение 7 рабочих дней уполномоченный орган:

- проводит проверку соблюдения при строительстве установленных законом требований;

- направляет застройщику уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности;

- направляет в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы (см. выше).

Случаи, при возникновении которых, застройщику направляется уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности закреплены в п. 20 ст. 55 ГрК РФ.

В соответствии с п. 21 ст. 55 ГрК РФ уведомление о несоответствии построенного орган исполнительной власти или орган местного самоуправления обязаны направить в соответствующие органы.

В случае, когда жилой дом стоит на кадастровом учете,  права на него зарегистрированы, но проведена реконструкция, в результате которой изменены его характеристики (например, площадь),  государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости (ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

02.08.2019 вступил в силу Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  согласно которому, застройщикам не требуется направлять в уполномоченный орган уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) и об окончании строительства (реконструкции) жилых и садовых домов на садовых земельных участках.  В данном случае Застройщик самостоятельно обращается в орган регистрации прав в целях постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав, предоставив технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок (ч. 12, 13 ст. 70 Закона 218-ФЗ).

В этом случае, при проведении правовой экспертизы документов, государственным регистратором прав осуществляется проверка  на соответствие представленных документов сведениям, содержащимся в ЕГРН и предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом. При наличии в ЕГРН сведений об ограничениях, указывающих на невозможность возведения на садовом земельном участке садового или жилого дома, либо с нахождением такого земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав  приостанавливаются (при условии, что такие ограничения были установлены на момент начала строительства указанных объектов)

 

Земельный  надзор и муниципальный земельный контроль

 

В соответствии со ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации, муниципальный земельный контроль осуществляется:

органами местного самоуправления городских округов;

органами местного самоуправления городских поселений;

органами местного самоуправления муниципальных районов.

В указанном перечне органов, уполномоченных на осуществление муниципального земельного контроля, отсутствуют органы местного самоуправления сельских поселений, поскольку Законом Красноярского края от 15.10.2015 № 9-3724 «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Красноярского края»  указанные полномочия должны осуществляться органами местного самоуправления муниципальных районов,  и не могут быть переданы  по соглашениям на уровень сельских поселений.

В 2019 году органами муниципального земельного контроля предоставлено на согласование в Управление 49 проектов планов проверок в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей  на 2020 год, по итогам рассмотрения которых, Управлением:

согласовано 35 проектов планов проверок;

За 9 месяцев 2019 года органами муниципального земельного контроля было предоставлено на рассмотрение в Управление Росреестра 313 материалов муниципальных проверок, содержащих информацию о выявленных земельных правонарушениях, что на 47 % больше, чем за аналогичный период 2018 года (213 материалов проверок).

По результатам рассмотрения госземинспекторами Управления материалов муниципальных проверок:

возбуждено 206 дел об административных правонарушениях  (на 22 % больше, чем за аналогичный период 2018 года (169);

отказано в возбуждении  - 70 (на 192 % больше, чем за аналогичный период  2018 года (24);

находится на рассмотрении 37 материалов муниципальных проверок.

По результатам рассмотрения административных дел, возбужденных  по материалам муниципальных проверок:

привлечен к административной ответственности 151 нарушитель (на 16 % больше, чем за аналогичный период 2018 года (130);

наложено административных штрафов на общую сумму более 1,5 млн. рублей, за аналогичный период 2018 года – 807 тыс. рублей.

Согласно п. 5 ст. 46 БК РФ (в редакции  Федерального закона от 15.04.2019 № 62-ФЗ),  при вынесении уполномоченными должностными лицами Управления постановлений  о наложении административных штрафов за земельные правонарушения, предусмотренные статьями 7.1, 8.8 КоАП РФ, выявленные органами муниципального земельного контроля, административные штрафы,  назначенные указанными постановлениями, будут подлежать зачислению   в бюджеты муниципальных образований края, за счет средств бюджетов которых осуществляется финансовое обеспечение деятельности органов муниципального земельного контроля, по нормативу 100 процентов.

До 01.01.2020 административные штрафы за указанные выше земельные правонарушения, выявленные органами муниципального земельного контроля, зачисляются в бюджеты муниципальных районов, городских округов края по месту нахождения должностных лиц Управления, вынесших постановления о наложении таких штрафов.